En 2006, conformément à l’ambition du Gouvernement de faciliter l’accès au logement des ménages, et notamment des ménages les plus modestes, un dispositif innovant de Garantie des risques locatifs (GRL) a été créé en partenariat étroit avec les partenaires sociaux gestionnaires du 1% Logement (devenu depuis Action Logement).

Ce qui n’allait pas dans l’ancienne version
Dans la pratique, la GRL coexistait avec d’autres produits d’assurance proposés directement par les sociétés d’assurance (la Garantie contre les loyers impayés - GLI). Les propriétaires qui décident de prendre une assurance préfèrent très souvent opter pour la GLI plutôt que pour la GRL considérée comme une assurance réservée aux ménages les plus modestes (ceux qui présentent un taux d’effort supérieur à 33%).
Afin d’éviter cette coexistence de deux produits différents, peu propice au développement de la GRL et peu lisible pour les propriétaires, l’architecture globale du dispositif a été revue dans le cadre de négociations étroites menées durant tout l’été 2009 entre le Gouvernement, les partenaires sociaux gestionnaires d’Action Logement et les représentants des sociétés d’assurances.

Ce qui a été fait dans la nouvelle version
Ce travail partenarial approfondi, mené sous l’impulsion conjointe du Gouvernement et des partenaires sociaux du 1% Logement, a abouti à l’élaboration d’un nouveau dispositif qui permettra d’empêcher toute discrimination entre locataires, d’apporter des garanties fortes aux propriétaires, de réduire le nombre des expulsions et d’éviter toute dérive financière. Et également comme le souligne Benoist Apparu, Secrétaire d’Etat chargé du logement « remettre sur le marché une partie des 650 000 logements privés vacants recensés »
Dorénavant, les sociétés d’assurances liées au nouveau dispositif GRL proposeront un produit unique qui couvrira les propriétaires contre les risques d’impayés de tous les locataires présentant un taux d’effort inférieur ou égal à 50%. Action Logement ou l’Etat, selon les publics, apporteront une compensation financière aux assureurs permettant de couvrir la sur-sinistralité liée aux défaillances des locataires les plus modestes.
Seuls les assureurs pourront proposer des assurances contre les impayés de loyer. Les assurances liées au nouveau dispositif GRL couvriront les bailleurs contre les risques d’impayés de tous les locataires présentant un taux d’effort (rapport entre le loyer et les revenus du locataire) inférieur ou égal à 50%,

Les engagements pris par le 1% Logement et l’Etat
Le 1% Logement ou l’Etat, selon les publics, apporteront une compensation financière aux assureurs permettant de couvrir la sur-sinistralité liée aux défaillances des locataires qui présentent un taux d’effort compris entre 28% et 50% ainsi que des locataires en situation précaire dont le taux d’effort est inférieur à 50%,
Le 1% logement prendra en charge les salariés (CDI, CDD, intérim, etc..) et retraités, les jeunes et les étudiants boursiers. L’Etat aura à sa charge les fonctionnaires, les minima sociaux et les autres professions non salariées (agriculteurs, artisans, professions libérales).
Par ailleurs, les locataires de bonne foi bénéficieront, dès les premiers impayés, d’un traitement social mis en œuvre par le 1% Logement afin de trouver, rapidement, une solution (plan d’apurement, relogement). Les locataires de mauvaise foi feront l’objet de procédures « classiques » de recouvrement,
Les ressources du 1% Logement qui pourront être affectées au financement des compensations apportées aux assureurs sont de 35 M€ en 2009, 70 M€ en 2010 et entre 100 M€ en 2011.Compte tenu que les 10 M€ versés à l’UESL par l’Etat dans le cadre de l’ancien dispositif n’ont pas été consommés, les éventuelles sur-sinistralités à la charge de l’Etat constatées en 2010 n’auront pas besoin d’apport budgétaire spécifique.

Le dispositif vise également à responsabiliser les locataires
En cas d’impayés, un traitement social sera mis en œuvre pour les locataires de bonne foi par Action Logement afin de trouver, rapidement, une solution. Ce traitement social sera néanmoins assorti de l’obligation, pour le locataire, de reprendre le paiement (au moins partiel dans un premier temps) des loyers. Si cette condition n’est pas respectée, une procédure classique de traitement judiciaire des impayés sera engagée.

Enfin, afin d’éviter toute dérive financière, un dispositif de contrôle des assureurs sera mis en place sur la base d’un suivi d’indicateurs.
Le contrôle des dérives (individuelles ou collectives) se fera sur la base du suivi d’indicateurs et en partenariat avec les assureurs. Selon la gravité des dérives, les sanctions suivantes pourront être prononcées : injonction, sanction financière, résiliation. En cas de dysfonctionnement (comme par exemple le non suivi, par les assureurs, des sinistres), des sanctions, notamment financières, pourront être prononcées à l’encontre des assureurs.

Qui va se plaindre de ce nouveau dispositif ?
Les agents immobiliers en premier lieu. Si trouver son locataire, ou son bailleur, devient plus facile du fait des conditions financières d’éligibilité autant privilégier la recherche de particuliers à particuliers et éviter la commission d’agence.
Les administrateurs de biens et gestionnaires locatifs dans une moindre mesure. Cette assurance garantie par le gouvernement va rassurer les propriétaires, et les enhardir à reprendre la gestion de leur bien en direct.
Le Fisc, confronté à un casse tête fiscal : voir les revenus fonciers imposables du contribuable propriétaire se transformer en indemnités d’assurance non imposables.
La DGCCRF, qui va devoir contrôler que des bailleurs ne cèdent pas à la tentation d’actionner à la fois le levier de la caution solidaire et celui de la GRL (cas de figure désormais interdit, c’est l’un ou l’autre), histoire de toucher loyer double.
La HALDE, qui va voir le nombre de plaintes pour discrimination au logement augmenter en flèche, puisque tout le monde devient ainsi potentiellement éligible à la location alors que les bailleurs n’ont aucune envie de se voir imposer leur locataire.
Les assureurs eux-mêmes, qui vont devoir traquer les collusions bailleurs/locataires, du style « je te loue un studio, tu me règles une partie au noir et je fais marcher la GRL. Et le jour où l’assurance commence à te demander des comptes, tu disparais sans laisser de trace. »
Les observatoires du marché immobilier locatif qui vont bizarrement constater une augmentation des loyers proportionnelle au coût de la GRL, car vous n’imaginez tout de même pas que les bailleurs sont tous ravis de prendre en charge cette garantie, dont le coût est d’environ 3% du loyer annuel charges comprise.
Schématiquement, il va dorénavant être plus facile de devenir locataire, mais en payant un loyer à la hausse. Vous trouvez ce raisonnement pervers ? On en reparle rapidement puisque son application démarre dès janvier !
Ainsi va le petit monde du logement. Selon votre statut, votre situation au regard du logement ou votre profession, la GRL sera un beau cadeau de Noël ou la promesse d’un beau bordel.

Pour tout savoir sur la Nouvelle Garantie universelle des Risques Locatifs, rendez-vous sur www.passgrl.fr