L’achat d’une résidence secondaire se fait le plus souvent par le biais d’un real estate agent (agent immobilier), titulaire ou non d’un mandat. Le mandat peut être donné par le vendeur ou l’acheteur ; en présence d’un mandat de recherche et d’un mandat de vente, la commission sera le plus souvent partagée entre les deux agences.

Les précautions à prendre
Bien que le vendeur ou son représentant soit tenu de divulguer tous les défauts du bien dont il a connaissance, il est de pratique courante aux Etats-Unis de faire procéder à une inspection par un professionnel, qui pourra évaluer les réparations à effectuer ; également de demander une étude de voisinage (revenu moyen de la population, projets de construction etc.).

La promesse d’achat
C’est par une promesse d’achat valable pour une durée déterminée (purchase agreement) que l’acheteur potentiel formalise les conditions de vente ; ces dernières sont très détaillées et traitent non seulement du prix et de l’acompte (down payment) ainsi que des conditions suspensives (une inspection satisfaisante par exemple). Y sont également explicitées les conditions de l’emprunt (mortgage). Le vendeur peut accepter le projet d’acte qui lui est proposé par l’acquéreur, le refuser ou lui faire une contre-proposition.
Avant de signer une promesse d’achat, il convient de savoir que nombres d’appartements ou maisons vendus en Floride font partie de copropriétés (condominiums) dont les règlements intérieurs sont beaucoup plus contraignants qu’en France (interdiction des enfants, des animaux domestiques, conditions de revente, possibilité de louer, etc.), d’où la nécessité d’en prendre connaissance avant toute acquisition.

L’acte de vente et son coût
La vente est conditionnée par la présentation d’un titre de propriété en bonne et due forme (marketable title), c’est-à-dire libre de toute servitude (encumbrance) ou défaut susceptible de contestation, qui sera vérifié par un settlement agent, dont les fonctions sont proches de celles du notaire français. L’acheteur souscrit souvent une garantie à cet égard (title insurance) auprès d’un assureur ou de l’établissement qui finance l’acquisition.
L’acte de transfert de propriété devra être déposé au registre du tribunal local (country courthouse public records office).
L’acquéreur doit acquitter les droits de mutation (documentary stamp tax) dont le taux est fixé par les services de l’évaluation du comté, en moyenne 0.7% (à Miami, la deep stamp tax est de 0.6%).

Quels seront vos impôts en Floride ?
Tout propriétaire d’un bien immobilier doit payer chaque année la property tax (équivalent de la taxe foncière), à raison de sa détention au 1er janvier (environ 2.5% à Miami). En pratique, il est conseillé aux propriétaires d’un bien immobilier d’ouvrir un compte bancaire aux Etats-Unis afin de régler les dépenses qui y sont liées et de pouvoir encaisser d’éventuels loyers.
S’ils reçoivent des revenus locatifs, ils peuvent les soumettre à l’impôt américain dans les mêmes conditions que les résidents américains (taux de 10% à 35% selon les revenus de source américaine, et possibilité de réduire les dépenses d’entretien et les impôts locaux). S’ils n’optent pas pour cette forme d’imposition, le locataire doit retenir 30% des loyers bruts pour le compte du fisc américain.


Revente du bien
En cas de revente ultérieure, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt fédéral sur le revenu au taux maximal de 15% (pas d’impôt au niveau de l’Etat de Floride) ; en outre le produit de la vente fait l’objet d’une retenue à la source de 10% à titre de garantie des impôts qui pourraient être encre dus.
La convention fiscale franco-américaine réserve aux Etats-Unis l’imposition des biens immobiliers qui y sont situés, mais il n’existe pas d’impôt sur la fortune dans ce pays. Ces biens sont par suite passibles de l’ISF en France ; la taxe foncière due en Floride ne forme pas crédit d’impôt mais est incluse dans le passif déductible.

En savoir plus sur un achat immobilier à l’étranger : l’’immobilier mode d’emploi, Editions Francis Lefebvre.www.efl.fr