La financiarisation de l’immobilier et l’arrivée des investisseurs anglo-saxons, qui considèrent l’immobilier comme une classe d’actifs comme une autre, ont modifié le marché immobilier français dans ses méthodes, lui ont apporté  de la transparence et fait émerger de nouveaux métiers et professions tels que le fund manager et l’asset manager.

Le fund manager gère les fonds d’investissement. Il collecte des capitaux auprès des grands investisseurs institutionnels, comme le fonds de pension des enseignants des Etats-Unis (TIAA-CREF), qui est l’un des plus grands du monde, ou auprès de fonds souverains comme celui du Gouvernement  de Singapour ou celui d’Abou  Dhabi dans les Emirats arabes unis, très présents sur les marchés immobiliers français. Les capitaux collectés sont placés dans des fonds, qui sont des structures juridiques et fiscales, pour lesquels sont définies une rentabilité et une performance financière en fonction d’un niveau de risque attendu et d’une durée d’investissement. Les capitaux sont ensuite alloués  selon les opportunités du marché.

L’asset manager, quant à lui, gère et valorise les actifs immobiliers pour le compte de l’investisseur et en fonction des objectifs de performance financière fixés par de lui-ci. Son rôle est de conseiller les investisseurs dans la gestion de leurs portefeuilles d’actifs immobiliers. Sous l’influence des Anglo-Saxons, le métier s’est financiarisé  avec l’application de techniques financières dans la valorisation des actifs : l’asset manager achète les immeubles, réalise des due diligences, mène les analyses financières par cash flows et les business plans d’actifs  dans lesquels sont projetées les performances attendues des investissements. Enfin, le métier

consiste à rechercher pour le compte des investisseurs les opportunités d’investissement ou de cessions d’immeubles, de gérer et renégocier les baux avec les utilisateurs pour atteindre des loyers de marché ou évincer le locataire actuel et de valoriser le prix de sortie de l’actif.

Le property manager gère l’immeuble de façon technique poucar le compte des propriétaires. Il effectue notamment la gestion des parties communes, la facturation des loyers et des charges, le contrôle technique des immeubles, et est en relation de proximité et régulière avec les occupants locataires. Les missions classiques du property manager concernent donc la gestion locative, fiscal et technique des immeubles. Le property manager rend compte de son action à l’asset manager. L’asset manager rend compte de la sienne au fund manager, et le fund manager, aux actionnaires ultimes du fonds.

Enfin le facility manager s’occupe de la gestion des parties privatives et des services aux occupants.

On le voit, les métiers traditionnels du conseil immobilier, de la sécurité et du droit  ont fortement évolué en quelques années pour répondre aux nouveaux besoins d’accompagnement et de conseil des investisseurs comme des utilisateurs, dans un contexte de globalisation des marchés immobiliers.

Remerciements : Ingrid Nappi-Choulet pour les mutations de l’immobilier aux Editions autrement.