Les séniors le savent : plus on avance en âge, plus il est difficile de souscrire un emprunt immobilier. La raison tient en trois mots : assurance décès / invalidité (ADI).
Avec les années, cette assurance devient de plus en plus difficile à contracter, quand ce n’est pas quasiment impossible lorsque l’on a déploré un problème de santé. Par ailleurs, même si l’on est en bonne santé, cette assurance devient de plus en plus onéreuse avec l’âge, renchérissant considérablement le coût global du crédit. C’est la raison pour laquelle les sexagénaires s’imaginent souvent que la porte des crédits leur est fermée.
Pas tout à fait. Quelques établissements mettent à la disposition des seniors des formules de financement adaptées, afin de leur rendre accessibles des stratégies financières attractives. Parmi ces dernières, la possibilité d’emprunter afin de préserver des actifs existants pouvant être transmis aux enfants est particulièrement intéressante actuellement en raison du niveau historiquement bas des taux d’intérêt. L’analyse de BPI, Banque Patrimoine & Immobilier.

Cas pratique
Jacques et Monique, 69 ans et 66 ans, mariés sous le régime de la communauté, sont tous deux retraités. Ils ont 3 enfants, mariés et financièrement indépendants.
Leurs retraites respectives sont de 59.000 € et 47.000 €. Ils disposent également de revenus locatifs de 50.000 € / an. Ils n’ont plus aucune charge de crédit et sont propriétaires de leur résidence principale, en région parisienne. Leur patrimoine immobilier s’élève à près de 2 M€ et leur patrimoine financier à 450.000 €. Il y a un an, madame a vendu son commerce pour un montant de 430.000 €.
Leur objectif est d’acquérir une résidence secondaire à Biarritz pour une valeur de 730.000 €. Leur apport est de 430.000 €. Les 300.000 € manquant pourraient être tirés des actifs financiers, mais cela ne semble pas la meilleure solution, pour trois raisons.
Ce n’est peut-être pas le meilleur moment pour vendre (plus-value pouvant encore s’apprécier, fiscalité pouvant être évitée sur un plus long terme).
Ces actifs financiers rapportent certainement plus, actuellement (même s’il s’agit de produits non risqués comme une assurance vie multi supports investie en fonds en euros), que le taux d’intérêt qui sera appliqué au crédit, surtout dans la gamme révisable.
Emprunter va permettre de ne pas vendre un patrimoine financier pouvant être transmis, à terme, aux héritiers.
Compte tenu de leur âge et de leurs antécédents médicaux, ce couple ne peut pas s’assurer. Pas de problème. La banque leur accorde un prêt amortissable de 300.000 € sur 10 ans en remplaçant l’ADI par une caution assortie d’un privilège de prêteur de deniers (garantie hypothécaire).

Les bénéfices pour ces clients
Sur un plan juridique, si la maison n’est pas totalement remboursée au décès de Jacques et Monique, elle ne sera pas réputée appartenir à la banque, mais entrera dans l’actif successoral (le crédit entrera, lui, dans le passif successoral).
Sur un plan fiscal, un passif est créé pour ce couple imposé à l’ISF et qui n’avait plus de crédit en cours.
L’utilisation du crédit est parfaitement justifiée, tant sur le plan économique que juridique, fiscal et surtout familial.