En matière d’évaluation de biens immobiliers, deux écoles semblent s’opposer. La méthode par comparaison avec le marché, dont on peut se demander comment elle a vécu la crise. La méthode financière par le revenu, dont on peut se demander si elle est réellement pertinente, appliquée à cet actif à part qu’est l’immobilier. Qu’en pensez-vous ?

Il n’y pas d’«écoles» qui s’opposent mais des méthodes d’expertise (il en existe 7 et même 8) qui ne s’opposent pas mais sont souvent complémentaires. Les deux méthodes par comparaison et par capitalisation, sans doute les plus connues, s’utilisent souvent concomitamment dans la même expertise afin d’approcher au mieux la valeur.

La méthode par comparaison n’est pas gênée par la crise : l’art de l’expert consiste toujours (crise ou pas crise ; c’est à dire que la variation des prix soit rapide ou lente) à trouver des références récentes. Ce travail consiste à constituer une documentation permettant de connaitre le niveau du marché immobilier dans un secteur donné. Il faut, en effet, déterminer le prix auquel un droit de propriété pourrait être vendu sur le marché à l’amiable, au moment de l’expertise. Certes il y a moins de références mais il y a d’autres critères pour définir le marché (état du marché, délai de résiliation, conditions de crédits, fiscalité, potentiel financier des clients…)

La méthode par le revenu (capitalisation/actualisation) est toujours pertinente ; elle consiste à prendre pour base le revenu constaté ou existant puis à le diviser par un taux de rendement, donc à le capitaliser. Mais il faut connaître le revenu et, aussi, bien choisir le taux (ou coefficient) de capitalisation, lequel doit être fixé par référence aux données réelles du marché immobilier local (conditions économiques du moment, situation du bien, nature, confort et standing, état d’entretien, conditions de la location…).

La méthode financière est également pertinente : elle oblige l’expert à se prononcer sur l’avenir du bien (travaux à prévoir, durée de propriété du bien, gestion, optimisation…)

Les méthodes permettent de recouper la valeur et c’est au final l’expert qui retient sa valeur selon son appréciation du bien.

Est-ce que la notion de géolocalisation, et la valeur hyper locale d’un bien en fonction de sa situation, par exemple au sein d’un collectif, est une notion désormais perçue par un acheteur ou un vendeur ? Ou bien est-ce la valeur d’une transaction de référence quoi l’emportera toujours ?

La localisation d'un bien quel qu'il soit et en fonction de sa destination sera sans doute toujours une des composantes essentielles de sa valorisation. Chaque bien a sa spécificité et sa valeur propre selon ses qualités intrinsèques. Il est peu envisageable d’appliquer une valeur de référence à tous les biens sans prendre en compte ses caractères spécifiques

Quel sens donnez-vous à la notion de périmètre d’observation ? A savoir est ce que l’évaluation d’un bien doit nécessairement prendre en compte l’évaluation, ou la connaissance de l’estimation, des biens de même type les plus proches ?

Selon notre Charte de l’expertise, les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché) consistent à comparer le bien faisant l’objet de l’expertise, à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date antérieure la plus proche possible de la date d’expertise. Ceci à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé.

C’est une notion essentielle pour l’évaluation du bien et qui est difficile à expliquer au donneur d’ordre.

Est-ce que la notion de « momentum » n’est pas obsolète ? Pourquoi étudier l’évolution de la valeur d’un bien alors que, in fine, c’est sa valeur à l’instant de la transaction qui nous intéresse ?

Le momentum est une technique de Bourse qui consiste à évaluer la vitesse d’évolution des cours. Ce qui nous est demandé dans une expertise, c’est la valeur au moment de l’expertise (de l’expertise et non de la transaction car nous sommes dans une logique d’évaluation et non pas de vente).

Mais l’évolution des cours joue évidemment dans cette évaluation : dans la méthode par comparaison, la connaissance des références aura toujours un décalage de quelques semaines, voire quelques mois. L’évolution de la valeur permet de mieux comprendre les prix affichés et constitue un comparatif selon la nature ou la localisation des biens. L’expert en tient compte et l’apprécie.

En quoi la juste évaluation d’un bien sécurise-t-elle une transaction ? La valeur de marché ne peut être la référence ?

Je ne vois pas en quoi une transaction serait sécurisée par une juste évaluation. Une bonne transaction est une transaction qui aboutit dans des conditions acceptables de marché. Cela permet à un acquéreur ou un vendeur de s’assurer de ne pas acheter au dessus de la valeur de marché ou au dessous de sa valeur. Il faut faire la différence entre valeur de marché et prix de réalisation

Conseillerez-vous à un particulier ou un investisseur d’effectuer des évaluations contradictoires du bien considéré, pour en tirer une valeur médiane ?

Oui, pourquoi pas, mais en limitant le nombre de rapports d'expertise pour définir une valeur médiane.

Un investisseur s’adresse à un professionnel de la transaction. Autrement, les évaluations par expert ont lieu en cas d’intérêts divergents ; successions, divorces, apports en société, ou cession de parts de société. Egalement en cas de complexité des biens à estimer ; fonds de commerce, biens industriels ou à caractère exceptionnel comme un château, un terrain d’aviation, un champ de course etc.

Les évaluations contradictoires, donc avec plusieurs experts, se font lorsque les parties sont en conflit ouvert ou larvé. Elles ont également lieu lorsqu’un procès en « rescision pour lésion ». Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, dans ce cas, c’est un collège de trois experts, nommé par un tribunal, qui vérifie le prix.

Mais, encore une fois, hormis tous ces cas, le recours à un (ou plusieurs) professionnel(s) de la transaction est la bonne méthode pour investir. C'est l'application stricte de la charte de l'expertise par les experts de notre chambre qui garantit à nos clients la bonne évaluation.

De quelles garanties ou réserves assortissez-vous une évaluation réalisée par l’un de vos experts ?

Les biens immobiliers se situent sur un marché dit « imparfait » car la libre concurrence n’y est pas totale. En effet, l’information n’y est pas complète (les affaires se traitant le plus souvent entre des amateurs éclairés), les offres et les demandes sont dispersées dans le temps et dans l’espace et surtout, ne s’y traitent que des biens dits « non fongibles » c’est-à-dire tous différents matériellement et juridiquement. Ainsi, la valeur vénale déterminée dans une expertise est à considérer comme la probabilité majeure, c’est-à-dire celle qui aurait le plus de chance de se réaliser.

L'expert a une obligation de moyens et non de résultat. En outre, l'ensemble de nos adhérents bénéficie d'une assurance responsabilité civile professionnelle spécifique à notre activité d'expert.

Au final, peut-on dire que le prix immobilier est une donnée objective ? N’est ce pas une information synthétique et reconstruite, incessible à l’omniscience ?

Le prix n’est pas une donnée objective mais la rencontre d’une offre et d’une demande et doit se faire avec une offre suffisante, une demande substantielle et pas forcément unique, accompagnées d’une publicité suffisante.

En fait, derrière le terme "donnée objective" ne voudrait-on pas dire méthode rationnelle applicable dans toutes ses acceptions conduisant forcément à la Vérité qui par nature est hors d'atteinte, même en matière expertale.

www.experts-fnaim.org

Propos recueillis par Gilles Arnoux