Dans les villages, un habitat serré permettait autrefois de profiter des murs existants pour y adosser les constructions nouvelles, comme en ville. Aujourd’hui, de nombreux constructeurs, voulant éviter d’éventuels différends entre propriétaires mitoyens, préfèrent construire sur des terrains plus larges et moins profonds, la maison étant du même coup complètement isolée de ses voisines.

De la liberté contrôlée à l’individualisme obligatoire.

Prenons l’exemple de deux maisons de 10 m sur 10 m élevées sur des terrains de 400 m2, l’une en plan construction ancienne en profondeur sur un terrain de 40 m de long, l’autre en plan construction nouvelle, carré sur un terrain de 20 m de côté.

La longueur de clôture (hors maison va être de 70 mètres linéaires dans le premier cas contre 80 dans le second. La longueur des murs de la maison (compris mitoyens pour moitié) sera de 30 mètres linéaires dans le premier cas contre 40 dans le second. La longueur de la voirie au droit de la propriété sera de 10 mètres linéaires dans le premier cas contre 20 dans le second.

La construction ancienne est à l’évidence moins onéreuse sur ces caractéristiques, sans compter qu’une clôture sur rue demande un soin particulier et qu’en l’absence de maisons mitoyennes, les déperditions calorifiques obligent à un chauffage plus important.

Quant à la viabilité qui comporte, outre les assises de la voie publique, les égouts, les canalisations d’électricité et de gaz, l’amenée d’eau sous pression, l’éclairage public, voire le téléphone, elle est double d’un projet à l’autre.

Le prix à payer en 2010 pour se sentir chez soi est à l’évidence dispendieux, alors que les prix de construction de plus en plus élevés obligent à la plus stricte économie.

En guise de vue imprenable, une vue déjà prise

Dans le système ancien, l’espace de 10 m x 30 m est parfaitement valable pour l’établissement d’un potager et l’on peut facilement planter des arbres dans le fond du terrain, même de haute tige, sans qu’ils portent ombre sur les maisons. Dans l’autre cas, le terrain morcelé à l’extrême est en fait inutilisable et l’on comprend facilement qu’autour des pavillons de banlieue, la végétation soit habituellement si maigre.

Dans le premier cas, si une propriété semblable à la première s’établit dans le fond, chacun disposera d’une vue de 60 mètres linéaires alors que dans l’autre, elle ne sera que de 10 mètres linéaires. A l’intimité de la vie familiale d’un côté, correspond l’indiscrétion éventuelle de l’autre.

Renoncer au paradigme de la maison individuelle avec jardin,

Au moment où le développement durable envahit tous les esprits, tout devient durable. Ainsi l’éco-lotissement devrait être le paradigme du territoire durable. C’est probablement le contraire. L’idéal français de la maison individuelle avec jardin est en réalité insaisissable et, au moins partiellement, incompatible avec un développement durable. Les explications sont simples : le lotissement consomme de l’espace, beaucoup d’espace (denrée qui se fait rare) et participe ainsi au plus haut point à l’étalement urbain. Le lotissement contribue également à la sectorisation du territoire : une zone de logement, une zone de travail, une zone de loisirs, etc. qui s’est construit au cours de la seconde moitié du XXe siècle avec l’essor de la voiture individuelle. Impossible pour l’habitant d’un lotissement de se passer de sa voiture puisque son lieu de travail se trouve généralement trop loin pour qu’il puisse s’y rendre à pied ou en vélo. La densité trop faible d’un lotissement rend par ailleurs plus difficile la mise en place de réseaux de transports collectifs pertinents.

Et tout cela sans compter la surenchère des besoins énergie. Il est en effet toujours plus difficile de chauffer une maison individuelle isolée (qui présente des pertes thermiques sur les 4 façades, le toit et le sol) plutôt qu’une maison accolée ou un appartement qui bénéficie des apports thermiques passifs des habitations voisines.

L’éco lotissement tient vraisemblablement plus de la chimère que du modèle. Dans une perspective de développement durable territorial, il faudra rendre attractif l’habitat collectif, la densification urbaine, le vivre ensemble.

Ces modèles de vivre ensemble existent déjà. Ailleurs comme en France. Ne reste qu’à se les approprier et à les mettre en œuvre intelligemment…C’est en tout cas, très probablement, le seul moyen (nécessaire mais non suffisant) pour faire du développement durable territorial.

Bibliographie ; La maison de pays, René Fontaine architecte, éditions Seghers.

Le développement durable territorial, Ludovic Schneider, Afnor Editions.