La crise immobilière a rappelé le besoin d’informations cohérentes en matière de suivi conjoncturel des marchés de l’immobilier et de la construction. Cet effort de connaissance pose notamment la question des rôles respectifs de la statistique publique et des acteurs privés, ainsi que des modalités de leur partenariat.

Quelles sont les connaissances nécessaires au pilotage des politiques du logement ?

L’élaboration d’une politique du logement nécessitant un suivi rapproché du marché immobilier et de la construction, l’appareil statistique doit aussi contribuer à la connaissance du marché et des mécanismes de formation des prix. En effet, les acteurs publics et privés fournissent un certain nombre de données relatives aux prix des logements (neufs et anciens), aux stocks et aux flux de construction (parc privé et social), mais de nombreuses lacunes ont été identifiées. En outre, il n’est pas rare que les pouvoirs publics mais aussi les collectivités locales ou encore les ménages rencontrent des difficultés d’accès et d’appropriation de ces données.

En fait, les débats autour des indices de prix sont récurrents en matière immobilière

En contexte de crise économique, ils prennent une acuité particulière : les prix de l’immobilier, qui motivent en grande partie les décisions des ménages et des investisseurs, chutent-ils ou se redressent-ils ?

La confusion autour de ce débat, observée notamment dans la presse généraliste qui pouvait afficher la même semaine des tendances divergentes d’évolution des prix, est entretenue par la complexité et la longueur de la chaîne de production des données en matière de logement et de construction. D’une part, il existe de nombreux producteurs de données complémentaires et parfois concurrents, qu’ils soient publics (INSEE, SOeS), parapublics (ANIL) ou privés (FNAIM, CLAMEUR, etc.) ; leur méthodologie et leur période de référence sont souvent différentes. D’autre part, l’exploitation et la publication des données donnent lieu à diverses appropriations par la presse et les ménages. Tout l’enjeu est donc de préciser la nature et le statut des données mobilisées.

Un effort de pédagogie est nécessaire

En ce sens, les producteurs de données pourraient jouer un double rôle en faisant davantage preuve de transparence sur leur méthodologie d’une part, et en favorisant la diffusion et l’accès aux données auprès des différents acteurs, spécialistes ou profanes, d’autre part. Par exemple, alors que les collectivités locales mobilisent différents types de données statistiques pour le pilotage des politiques locales de l’habitat, un effort particulier pourrait être réalisé afin de faciliter l’appropriation et l’exploitation, à moindre coût, des données produites au niveau central (enquêtes INSEE, fichier Filocom, etc.). La presse généraliste et spécialisée occupe aussi un rôle central dans la diffusion de l’information statistique. La mention systématique du champ de l’étude, de la date de référence et de la méthodologie, autoriserait par exemple des comparaisons pertinentes entre différentes séries ou indicateurs. Les ménages, au bout de la chaîne de production des statistiques, utilisent en effet régulièrement ces indices (prix, loyer, taux de crédit, etc.) pour procéder à des arbitrages financiers.

Concernant les indices de prix, deux indices coexistent dans le secteur de l’ancien

L’un public (l’indice INSEE-Notaires), l’autre privé (l’indice FNAIM). Le décalage temporel de l’indice officiel (trimestriel) par rapport à l’indice FNAIM (mensuel) fait que ce dernier est le plus utilisé par le marché pour le suivi de la conjoncture alors que sa méthodologie semble moins robuste. En effet, plus de la moitié des transactions immobilières s’effectue directement de particulier à particulier. Ainsi, les évolutions des deux séries sont parfois contradictoires, comme en 2008.

Par ailleurs, les statistiques publiques des prix entre les logements neufs et anciens sont difficilement comparables : le suivi des prix des logements anciens s’appuie sur l’indice INSEE-Notaires, publié en base 100 au 4e trimestre 2000 mais ne permet pas d’observation officielle du prix au mètre carré.

Au contraire, l’évolution du prix des logements neufs est suivie par l’Enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) pilotée par le MEEDDM, qui fournit des prix au mètre carré, mais seulement pour les appartements – les maisons individuelles sont suivies à l’aide d’un prix moyen par maison.

Enfin, les séries officielles disponibles offrent trop peu de recul historique pour permettre d’étudier les cycles immobiliers de manière rigoureuse.

On suivra avec attention, tout au long du premier semestre 2010, le cycle de séminaires relatifs aux « nouveaux enjeux pour la politique du logement » organisés par le Centre d’analyse stratégique

L’intervention de l’État dans le domaine du logement est fondée à plusieurs titres

Si le logement constitue un bien économique qui fait l’objet de transactions sur le marché immobilier, il n’en reste pas moins un bien spécifique : à forte charge symbolique, garant de l’intégrité physique des individus, le logement produit en effet de fortes externalités positives ou négatives, en matière par exemple de réussite scolaire des enfants ou de la ségrégation socio-spatiale.

En outre, des défaillances de marché sont avérées et visibles dans les cas de bulles spéculatives. Mais l’action de la puissance publique, pour être légitime, doit être éclairée par un solide système d’information statistique.

Par ailleurs, la production d’une connaissance à la fois publique et privée du marché de l’immobilier n’empêche pas des lacunes et des incertitudes sur l’évolution des prix ; elle souligne les besoins de nouvelles formes de coopération. Enfin, alors que la contrainte budgétaire des ménages constitue un horizon indépassable, la progression du taux d’effort et la réticence des Français à l’endettement rappellent la complexité des choix résidentiels et la prudence avec laquelle la puissance publique doit manier les données macroéconomiques.

Le Centre d’analyse stratégique est un organisme directement rattaché au Premier ministre. Il a pour mission d’éclairer le Gouvernement dans la définition et la mise en œuvre de ses orientations stratégiques en matière économique, sociale, environnementale ou culturelle.

www.strategie.gouv.fr