Le viager, régime datant de plus de 2 000 ans dans le Code civil, est revenu sous les feux de l’actualité en raison de la création récente du prêt viager hypothécaire et de la survenance  de la crise économique. Il a, par ailleurs, fait l’objet d’une étude du Conseil économique et social en 2008, qui préconise sa modernisation pour en développer l’usage.

La vente immobilière en viager consiste à céder un bien à une personne appelée « le débirentier » qui devra, en contrepartie, verser au vendeur appelé le « crédirentier » une rente jusqu’à son décès. Elle semble, en effet, aujourd’hui trouver de plus en plus d’adeptes pour plusieurs raisons.

Le mode opératoire
Les personnes âgées majoritairement propriétaires de leur résidence principale peuvent, en vendant leur bien dans ce cadre, se constituer, jusqu’à la fin de leurs jours, un complément de revenus pour pallier une retraite insuffisante. Ceci, bien sûr, tout en continuant à occuper leur logement jusqu’à leur décès.
L’acheteur de son côté peut investir dans un bien immobilier avec une mise de départ réduite sans avoir à passer par l’intermédiaire d’un organisme financier. Il s’agira pour lui d’un placement, avec en prime, l’espoir de faire une bonne affaire. L’aléa lié à la durée de vie du vendeur est, en effet, l’élément déterminant de ce type de vente.
La vente immobilière en viager, même si elle constitue une vente presque comme les autres, reste  malgré tout une opération complexe à mettre en œuvre qui nécessite le recours à des spécialistes ‘agents immobiliers, notaires). Notamment pour la détermination du montant de la rente. Le contrat doit également être adapté au moyen de certaines clauses (réversibilité de la rente, durée de versement, indexation…).

Viager signifie « temps de vie » en vieux français.
C’est un régime ancien, souvent mal connu, règlementé par les articles 1968 à 1983 du Code civil.  La vente du bien intervient en échange du versement au vendeur d’une rente à vie. Beaucoup de gans oint aujourd’hui une image caricaturale et négative de la vente en viager. C’est le pari sur la mort du vendeur qui lui donne cette connotation négative.
La particularité essentielle de la rente en viager est, en effet, que la durée de versement de la rente et, par conséquent, le coût total de l’acquisition ne sont pas connus à l’avance puisqu’ils dépendent d’un événement imprévisible, le décès du vendeur.
Qui n’a pas entendu parler de l’affaire Jeanne Calment, cette femme décédée à 122 ans après avoir enterré son notaire, qui avait acheté sa maison en viager bien des années auparavant. Ce cas est bien sûr assez rare, mais ce qui est certain, c’est que plus le décès survient rapidement, plus l’acquéreur est gagnant. A l’inverse, face à un vendeur d’une longévité exceptionnelle, l’acquéreur payera le bien beaucoup plus cher que sa valeur. Il y a donc un risque, à la fois pour le vendeur et pour l’acquéreur, cet aléa est une condition « sine qua non » de la vente en viager. S’il n’existe pas, la vente peut être annulée en justice

Un marché peu développé
La vente en viager bien qu’aujourd’hui encore assez peu répandue pourrait connaître un regain d’intérêt du fait de l’avenir incertain des retraites. Le nombre de transactions se situe dans une fourchette allant de 2 000 à  5 000 ventes par an, une dizaine d’opérateurs spécialisés se partageant ce marché étroit, essentiellement en région parisienne, sur la Côte d’Azur, à Lyon et Bordeaux.
Bien que la vente en viager jouisse toujours d’une mauvais réputation, vendeurs et acquéreurs peuvent chacun y trouver leur compte : les uns pour se constituer un complément de retraite par exemple et les autres pour faire un placement avec l’espoir de faire une « bonne affaire ». Le viager est un moyen original d’accéder à la propriété qui peut répondre à différentes problématiques patrimoniales.

Les questions
Quelles clauses prévoir dans le contrat ? Comment le montant de la rente est-il déterminé ?  Est-elle revalorisée ?  Quelles garanties le vendeur doit-il prendre ? Qui prend en charge les travaux du logement ? Que devient la rente au décès du vendeur ou de l’acquéreur ?
Vous trouverez réponse à toutes ces questions, et bien d’autres encire, notamment le point sur la fiscalité de ce type de vente et la récente formule du prêt viager hypothécaire dans un ouvrage de référence édité par Le Particulier Editions.

Bibliographie : La vente en viager (Intérêt, Contrat, rente, Fiscalité, Extinction, Prêt viager hypothécaire.) Le particulier Editions – 145 pages -  23€