Les travaux entrepris par l’Anah ont montré que les bailleurs personnes physiques ne pouvaient se réduire à une population homogène. Ces travaux mettent en avant les variables d’âge, de revenu et de taille de parc locatif possédé comme prédictives des différences existantes entre les familles de bailleurs.
Sur la base de l’expérience accumulée au cours des études antérieures, une typologie a été mise au point à partir des données de l’Enquête Nationale Logement (ENL).
L’objectif est de proposer un regroupement des bailleurs en quelques catégories caractéristiques de cette population. Cette typologie se compose de quatre familles :

• l’artisan commerçant âgé, retraité ou encore en activité ;
• le retraité aisé ;
• le débutant ;
• l’investisseur aisé.

Par cette nouvelle approche, l’ENL confirme que les bailleurs ne constituent pas un ensemble homogène, opposant notamment des investisseurs dotés d’un très fort potentiel financier à des artisans commerçants en retraite ou proche de l’être, de niveau de vie modeste. Pour ces derniers, le logement locatif est souvent un complément de revenu non négligeable. Toutefois, l’entretien de ce patrimoine est fréquemment une lourde charge. Les analyses effectuées permettent de vérifier que l’âge, le lieu de domicile du bailleur et le fait de se situer dans le quartile le plus élevé de niveau de vie jouent fortement dans la différenciation des quatre familles de bailleurs.

Le bailleur “artisan commerçant âgé, retraité ou encore en activité”
Plutôt rural avec un parc relativement important et des conditions socio-économiques modestes.
Composé aux trois quarts de ménages d’une ou deux personnes, cette famille de bailleurs est formée aux deux tiers par des retraités, 17% d’artisans commerçants encore en exercice et 7% d’agriculteurs.
L’âge moyen des bailleurs de cette famille est de 69 ans. 61 % ont 65 ans ou plus.
Plus de 25% d’entre eux se situent dans les 3 premiers déciles de revenu et 18% appartiennent au 1er quartile de niveau de vie contre 8% pour l’ensemble des bailleurs.
Leurs achats immobiliers ont rarement bénéficié d’encouragements fiscaux (9% contre 20% parmi l’ensemble).
Ils habitent pour 41 % en zone rurale contre 30% de l’ensemble des bailleurs. Seulement 7% habitent dans l’agglomération parisienne, contre 15% des bailleurs.
7% des bailleurs de cette famille ont au moins un logement vacant principalement en raison de travaux à effectuer et des changements de locataires, contre 4,5% parmi l’ensemble des bailleurs.

Le bailleur “retraité aisé”
Investisseur avisé disposant vraisemblablement d’un patrimoine diversifié dans lequel le logement locatif représente un élément important.
Tout comme “l’artisan commerçant âgé”, le bailleur de cette famille est âgé de 69 ans en moyenne. 65% ont plus de 65 ans.
Résidant plutôt moins souvent que la moyenne des bailleurs en zone rurale, il est davantage présent dans les grandes villes de province. 30% en unités urbaines de 200 000 habitants et plus, contre 25,5% pour l’ensemble des bailleurs.
Cette famille ne comprend pratiquement que des retraités anciens salariés. Son niveau de vie est sensiblement équivalent à la moyenne des bailleurs, c’est-à-dire nettement plus élevé que la moyenne métropolitaine. Près de 50% de ces retraités se situent dans les 3 derniers déciles de revenu, confirmant un statut économique confortable. D’ailleurs, 12 % des bailleurs de cette famille disposent d’une résidence secondaire contre seulement 7% de l’ensemble des bailleurs et 3% pour l’ensemble des ménages.
Comme pour le profil précédent, leurs achats immobiliers n’ont souvent pas bénéficié d’encouragements fiscaux (12% contre 20% en moyenne).
Ils disposent de logements vacants dans la moyenne des bailleurs (voisine de 4 %). Les raisons sont essentiellement liées aux changements de locataires et à la remise en état.

Le bailleur “débutant”
Jeune, actif et urbain avec un patrimoine réduit ou en cours de constitution.
Contrairement aux deux familles précédentes, celle-ci est composée exclusivement d’actifs avec une forte proportion de cadres supérieurs (22% contre 20% parmi les bailleurs ou 12% pour l’ensemble des ménages). Mais la moitié de l’effectif est composé de professions intermédiaires et d’employés (22% pour l’ensemble des bailleurs).
L’âge moyen de cette famille est voisin de 46 ans, avec une proportion de moins de 40 ans égale à 27%. Les ménages avec enfants prédominent. 53% des bailleurs de cette famille se composent de 3 personnes et plus (37% parmi l’ensemble des bailleurs). Toutefois, le taux de célibataires (22%) se situe au double de celui enregistré parmi les bailleurs.
Ils habitent des zones urbaines dans une proportion équivalente à l’ensemble des bailleurs. De même, le niveau de vie se situe dans la moyenne des bailleurs, donc très supérieur à la moyenne des Français. 65% de ces ménages appartiennent aux 3 derniers déciles de revenus et 23% se situent dans le décile de revenus le plus élevé.
20% d’entre eux ont bénéficié d’encouragements fiscaux pour leurs achats immobiliers, soit la moyenne enregistrée pour l’ensemble des bailleurs. 25 % d’entre eux ont profité de rentrées d’argent exceptionnelles au cours des quatre dernières années provenant d’héritages ou de parts d’héritages.
Le nombre moyen de logements possédés par ce type de bailleur est le plus faible. Il semble probable qu’une partie non négligeable des bailleurs de cette famille soit appelée à devenir des “investisseurs aisés” dans un futur plus ou moins proche.

L’investisseur aisé
Revenus très élevés, patrimoine important et diversifié dans lequel le logement ne constitue qu’un des éléments.
Doté d’un parc important, en moyenne plus de trois logements par bailleur, l’investisseur aisé appartient quasi exclusivement au 4e quartile de niveau de vie et au 10e décile de revenus. Tandis que le revenu total annuel moyen par ménage est égal à environ 50 000 euros chez les bailleurs, les ménages d’investisseurs aisés déclarent eux 110 000 euros par an dans l’enquête ENL.
Les deux tiers des bailleurs de cette famille sont des cadres supérieurs. A peine plus âgés que les “débutants”, ils n’ont en moyenne que 52 ans, avec 37% des effectifs ayant moins de 50 ans, et seulement 5% au-delà de 64 ans.
Plus de 62% d’entre eux appartiennent à des ménages de trois personnes et plus. Cependant un tiers vivent en couple sans enfant. Ils habitent massivement dans les grandes villes et sont surreprésentés dans l’agglomération parisienne : 33% contre 15% pour l’ensemble des bailleurs.
44% d’entre eux ont bénéficié d’encouragements fiscaux à l’investissement immobilier, essentiellement “Périssol” et “Robien”. Le taux de vacance dans leur parc est inférieur à la moyenne : 3% contre 4,5% parmi l’ensemble des bailleurs. Curieusement, ils ne donnent pratiquement jamais de raisons à ces inoccupations.

Ces données publiées par l’Anah, dans une étude intitulée « Le parc Privé dans l’Enquête Nationale Logement 2006 »  sont une exploitation des données issues de l'Enquête Nationale Logement menée par l'INSEE.
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