L’immobilier s’est trouvé son Modem en la personne de la FPC, Fédération des Promoteurs Constructeurs. Son Président, Marc Pigeon, nous a gratifié d’une conférence de Presse à la François Bayrou : confusion, emportement, volte-face, inclination au culte de la personnalité, avec néanmoins des choses intéressantes en matière d’analyses du marché du neuf.

Pour la FPC, les objectifs du président de la République de construire 380 000 à 400 000 logements par an pour répondre aux besoins et porter à 70 % la proportion de Français propriétaires de leur résidence principale n’ont pas été atteints et rien n’indique qu’ils le soient prochainement. Si l’efficacité du plan de relance permit d’éviter le pire, les 333 247 logements mis en chantier en 2009 marquent néanmoins un recul annuel de 16,7 % et ne satisfont toujours pas les besoins.

Les 105 000 ventes des promoteurs en 2009 ne permettent pas d’anticiper une amélioration prochaine de la situation. Si avec plus de 65 000 logements vendus grâce au dispositif Scellier, l’investissement locatif a bien rempli son rôle, l’accession à la propriété reste en panne : avec 35 000 logements vendus en 2009, nous enregistrons le chiffre le plus faible depuis plus de 15 ans !

Tableau noir
L’incertitude sur l’emploi, la remontée possible des taux d’intérêt, l’inefficacité du crédit d’impôt TEPA sur les intérêts d’emprunt, la fin du doublement du prêt à taux zéro (PTZ) pour les accédants à la propriété d’un logement neuf à la fin juin 2010, le blocage du marché de la revente, ne permettent pas d’espérer un redémarrage de l’accession dans le logement neuf en 2010. Par ailleurs, l’augmentation certaine des coûts de construction liée au Bâtiment Basse Consommation énergétique (BBC) va entraîner une perte de pouvoir d’achat immobilier pour les candidats à l’accession. C’est pourquoi la FPC plaide pour une révision urgente des dispositifs en faveur de l’accession à la propriété qu’il convient d’aménager ou de réorienter pour une meilleure efficacité.
Par ailleurs, les parlementaires ont supprimé la possibilité de bénéficier du dispositif Scellier en complément d’un prêt locatif social (PLS). La FPC souhaite que les promoteurs participent à la construction de logements sociaux et a fait des propositions pour mobiliser l’épargne privée à cet objet.

Chiffres du marché du neuf
Selon les chiffres de l’observatoire de la FPC, qui représente 55 à 60% des ventes totales en 2009, le dynamisme de l’activité, qui s’est renforcé au 4ème trimestre 2009, le volume des ventes devrait être proche de 105 000 pour l’année écoulée, soit plus de 30% qu’en 2008. Si l’investissement locatif soutient le marché avec plus de 65 000 ventes, l’accession connait son plus fort recul depuis 15 ans.
L’offre commerciale est en forte baisse. Elle ne représente plus que 5.5 mois de vente.
Les prix se stabilisent. On note cependant quelques régions où les prix baissent, notamment dans les Alpes–Maritimes (secteur cannois), et dans l’agglomération d’Uzès. A Cannes, le marché corrige ses excès récentes ; à Uzès la baisse des prix de cette agglomération située en zone C s’explique par une offre abondante qui ne trouve plus preneur, n’étant plus éligible.

Petites phrases et grands discours
Elles sont savoureuses, et symptomatiques. « L’effet golden parachute du Pass Foncier » et un « Je n’arriverais pas à être plus intelligent que le prêt à taux zéro », prouvent bien qu’en 2010 la santé du logement neuf est définitivement tributaire des aides de l’Etat.
Un point de vue partagé le lendemain par Alain Dinin, Président directeur général de Nexity, dans son analyse de la portée réelle des mesures de soutien de l’immobilier : « Certains redoutent que le remède soit pire que le mal. D’autres, que les mesures adoptées par le Gouvernement soient en train d’installer progressivement les causes d’un déséquilibre futur. Fallait-il ou non reconduire les dispositifs ? La réponse de Nexity est simple ; La chute a été enrayée ; ce sont avant out des emplois qui ont été sauvés. Mieux, ces mesures de soutien n’ont pas eu d’effet inflationniste ? Elles ont, au contraire, permis à une clientèle dont les revenus sont plus modestes d’accéder à des logements plus grands. Même le soutien aux investisseurs particuliers a permis « d’agrandir » les futurs logements proposés à la location. Les mises en chantier reprennent après le trou d’air de début 2009. Les bailleurs sociaux continuent d’acquérir. ».


Les banques peuvent racheter un promoteur en difficulté, mais jamais un client particulier
En qualifiant le Pass Foncier « d’ascenseur social » tout en associant les 43% de français non-propriétaires à des classes moyennes n’ayant pu réaliser leur projet d’accession à temps, Alain Dinin piétine allègrement les plates-bandes des prérogatives d’un Secrétaire d’Etat au Logement.
Ce manquement à la neutralité devrait faire grincer des dents nos fortunés voisins Suisses, dont 35% seulement d’entre eux sont propriétaires de leur logement. Pas faute de ne pas rêver de l’être, mais à cause de la difficulté de financement.
Etonnant de voir comment toutes les impasses de l’immobilier peuvent mener aux banques.
D’ailleurs, à propos, n’est-ce pas une banque qui détient 40% du capital de Nexity ?