Comment les institutionnels ont-ils arbitré dans l’investissement résidentiel en 2009 ?
L’investissement dans le logement a connu une forte progression en 2009, atteignant le record de 4,3 milliards d’euros, contre 1,5 milliard en 2008. C’est ce que révèle l’enquête annuelle réalisée par Ad Valorem auprès de 85 des plus importants investisseurs du secteur.
Le logement a représenté 35% des placements immobiliers, aux côtés des bureaux et des commerces, contre 9% en 2008. Une augmentation de part de marché amplifiée par la forte décroissance de l’investissement en immobilier d’entreprise.

L’élément marquant de l’année ?
La cession d’une partie du patrimoine d’Icade qui, à elle seule, a représenté 2,5 milliards d’euros de transactions. La croissance du marché, en dehors de ces cessions, reste cependant positive, en progression de 16%, alors que dans le même temps l’investissement en immobilier tertiaire connaissait une décrue de 40%. L’Ile de France continue à remporter la préférence, en absorbant 82% des transactions.

Votre constat de l’année passée indiquant que les bailleurs sociaux et les mises en copropriété prenaient le pas sur les institutionnels en matière d’investissement résidentiel s’est donc confirmé ?
L’investissement résidentiel est essentiellement porté par les bailleurs sociaux qui ont été à l’origine de 73% des acquisitions. Autre fait marquant de cette année, le caractère très liquide de l’immobilier résidentiel a également permis aux investisseurs long terme de revenir sur ce segment, leurs investissements représentant 17% du volume total contre 7% l’an dernier. A noter également, la part désormais bien quantifiable, 6%, représentée par les investisseurs privés et les foncières familiales. Quand on interroge cette catégorie d’investisseurs sur leurs intentions d’arbitrages pour 2010, et donc sans parler d’une réalité de marché,  on constate que cette proportion pourrait être multipliée par quatre, 24% en 2010.

Le logement reste-t-il un produit d’investissement comme les autres ?
Avec un taux de rendement brut constaté se situant entre 3.9 et 7% en borne haute, on voit que la localisation est l’élément clé. Le meilleur des cas va être Paris intra-muros, quartiers résidentiels centre et ouest, et la première couronne francilienne. Le pire les régions Est.
Les modes d’arbitrage envisagés par l’ensemble des intervenants est la vente par lot, avec des bailleurs sociaux et des SCPI qui annoncent de manière très fermes leurs intentions d’achat. La plus-value potentielle restant l’élément moteur de la motivation d’achat. Cependant le poids de la réglementation locative et la faiblesse des rendements sont toujours mis en avant pour justifier la faible exposition des intervenants sur le résidentiel. Enfin, ils sont 44% à estimer que les mesures Plan Bâtiment du Grenelle de l’Environnement auront des conséquences négatives sur l’investissement résidentiel. Il s’agit sans aucun doute d’un effet psychologique de la mise en place de nouvelles normes qui deviendront de toute évidence incontournable à moyen terme.

Les prix se tiennent et n’ont donc pas joué comme effet de levier sur les volumes ?
Les niveaux de prix ont tendance à se stabiliser. Ainsi, en 2008, on notait que 52% des investisseurs interrogés déclaraient avoir constaté  un ajustement des prix de plus de 10% sur leur vente. Ils ne sont plus que 27% en 2009 à avoir subi une telle réévaluation. Le logement est ainsi de plus en plus considéré comme un placement refuge, un actif « défensif et amortisseur de crise », pour 22% d’entre eux.

A l’aune de votre « indice de confiance » en forte progression, comment voyez-vous justement la confiance des investisseurs pour 2010 ?
Pour la deuxième année consécutive nous avons mis à jour notre indice de confiance mesurant la confiance des investisseurs institutionnels dans l’immobilier résidentiel. Celui-ci ressortait à -32.6 fin 2008 sur une échelle de -100 à +100, il est vrai fortement influencé par la crise économique et à -15.6 au cours du premier semestre de l’année 2009.
A fin janvier 2010 il s’est établi à 8.1 en territoire positif donc pour la première fois, fortement influencé encore une fois par la perception de l’environnement économique à court et moyen terme.
En revanche, si nous devions refaire notre enquête, il est sans doute probable que cet indice serait à nouveau en territoire négatif au regard de la réaction des marchés financiers, notamment la semaine dernière, quant aux inquiétudes des dettes souveraines de la Grèce, de l’Espagne et du Portugal. Un retour de l’aversion au risque semble donc à nouveau de mise, au moins à court terme.

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