S’inscrivant au carrefour d’un contexte économique dégradé et balloté entre espoirs de reprise de la croissance et incertitudes quant à la proximité de ladite reprise et d’une sphère financière forcée à la sagesse par le poids de ses errements passés, le secteur de l’immobilier d’entreprise français subit, en ce début d’année 2010, une double pression.

Quand l’économie s’enrhume, l’immobilier éternue…
Le tableau n’est aujourd’hui pas riant : des immeubles plus difficiles à louer, des locataires fragilisés et un taux de vacance en hausse marquée se situant désormais à 7,1 %, au-dessus du seuil théorique d’équilibre en Ile-de-France, estimé à 6 %. Les valeurs locatives, dont le niveau facial est tant bien que mal stabilisé par les propriétaires à coup de franchises et de travaux d’aménagement, sont en nette baisse, et ce d’autant que les valeurs obtenues après renégociation de baux en place n’apparaissent pas dans les statistiques de marché.
Quand la finance devient frileuse, c’est l’immobilier qui prend froid... Sous l’effet d’une aversion au risque élevé, l’effet de levier, ami traditionnel de l’investisseur immobilier, fait aujourd’hui défaut, sauf pour les acquisitions les plus sécurisées.
Sans faire l’apologie de l’endettement à outrance, dont on a pu constater les dangers intrinsèques, on avancera ici que le recours à la dette est finalement plus utile dans des opérations risquées de construction et de rénovation du parc de bureaux, de commerces ou d’entrepôts, que dans l’amélioration marginale du rendement d’immeubles sécurisés acquis comme de simples produits de taux.
Avec toute la part de risque induite, la dette sera toujours mieux employée dans des investissements préparant l’avenir que dans l’optimisation d’une rente immédiate. Or rares sont aujourd’hui les projets de développement bénéficiant de concours bancaires…

(…) il n’y a pas, aujourd’hui, en France, de crise immobilière ;
Et pourtant certains signaux positifs laissent à penser que s’il y a crise financière, s’il y a crise économique et industrielle, il n’y a pas, aujourd’hui, en France, de crise immobilière ; la récession est certes profonde, cependant le secteur immobilier est par essence cyclique.
En effet, le secteur de l’immobilier d’entreprise français s’est épargné - que ce soit par appréciation avisée du risque, par maturité ou par la force des choses - les principales manifestations d’une crise. Ainsi à l’inverse de la grande crise immobilière de 1992-1996, on n’observe ni situation de surproduction issue de comportements spéculatifs, ni faillites en cascade liées à une prise de risque excessive, ni scandales financiers. À l’époque, cette grande crise avait débouché sur l’arrivée des fonds opportunistes anglo-saxons, qui ont bouleversé, en le financiarisant, le modèle économique du secteur.
Le marché français de l’immobilier d’entreprise ne s’inscrit pas dans une crise de surproduction durable, ne compte pas les cadavres et ne fait pas l’actualité judiciaire. Dans les années à venir, le secteur, qui a prouvé sa maturité, devrait s’épargner l’invention d’un nouveau modèle économique. Il aura en revanche comme principal défi d’absorber, dans un contexte de faible croissance, le choc technologique du développement durable ; il en a largement les moyens.


Source : note de conjoncture de Colliers UFG PM. Premier trimestre 2010