« La difficulté n’est pas de comprendre les idées nouvelles, mais d’échapper aux idées anciennes ». Olivier Boussard, Directeur Associé d’Ad Valorem, trouve cette citation de Keynes tout à fait à propos au regard de l’actif résidentiel et, notamment, au vu de ce qui s’est produit sur le marché de l’Investissement résidentiel en 2009.

Les idées anciennes sur l’investissement résidentiel, quelles sont-elles ?
Le logement est une classe d’actif à faible rendement. Sa gestion est lourde et coûteuse du fait de la multiplication des locataires. La quote-part des charges non récupérables est importante et vient impacter le rendement. Des baux d’habitation laissent très peu de place à la renégociation pour atteindre des valeurs locatives de marché.
Le marché de l’investissement tertiaire a terminé l’année 2009 à son plus bas niveau à 8 milliards d’euros, en recul de 40 % par rapport à 2008 et de 60 % par rapport à 2007.
Plusieurs raisons à cela : l’effondrement du crédit pour financer les opérations en tertiaire, un véritable décalage entre les attentes des vendeurs et les réalités de marché, d’où un nombre significatif d’opérations retirées du marché du fait de la non-rencontre entre les acteurs, une demande placée en bureaux qui a reculé de 24 % en un an, des renégociations importantes de loyer à la baisse de la part des locataires qui ont fait jouer l’article L145-39 du Code du commerce, un effet ciseaux très important entre la hausse des rendements conjugué à la baisse des valeurs locatives qui a engendré des repricings de l’ordre de 15 à 30 %, voire plus, suivant les secteurs et les actifs.
Concernant les enjeux de l’année 2010, c’est toujours la lancinante question : jusqu’où va aller la baisse des valeurs locatives ?

Dans ce contexte d’un marché chaotique de crise, comment s’est comporté le logement dans le marché de l’investissement ?
L’effondrement des prix annoncé n’a pas eu lieu ! Correction, oui, mais plus mesurée et surtout bien moindre qu’en tertiaire. Il n’y a pas eu d’effet ciseaux comme en bureaux du fait du maintien des valeurs locatives. En effet, la demande locative est toujours présente et les loyers sont en quasi stabilité, notamment dans les grandes métropoles régionales. N’oublions pas que même si le logement peut être un produit d’investissement, son sous-jacent reste un besoin primaire qui est la nécessité de se loger.
Sur le marché de l’investissement en 2009, alors que tous les marchés étaient en recul, celui de l’investissement résidentiel a été supérieur de 16 % à l’année dernière pour terminer à 1,8 milliard d’euros représentant à lui seul 18 % du marché global et ce, sans compter la transaction historique d’Icade qui a cédé pour 2,5 milliards d’euros de résidentiel en 2009.

L’analyse de marché d’Ad Valorem
On voit donc que, dans un marché de crise de l’investissement, l’actif logement a parfaitement joué son rôle d’actif amortisseur mais a également prouvé sa grande liquidité. Sur tous les deals que nous avons constatés, tous ont trouvé preneurs à l’inverse de ce qu’on a pu observer en bureaux. Et nous n’avons pas noté de retraits d’opérations significatives du fait d’un décalage trop important entre les attentes des vendeurs et les prix des acquéreurs. Par ailleurs, les échanges de patrimoine qui ont pu avoir lieu entre institutionnels se sont même plutôt portés sur des portefeuilles majoritairement en logements. Pourquoi ? En premier lieu, cela leur a permis d’exercer tout de suite leurs plus-values mais également de se repositionner instantanément sur du résidentiel en conservant ainsi le même faible risque d’exposition au marché. De plus, nous avons constaté un retour significatif des banquiers pour financer des opérations d’acquisition en logements alors qu’ils restent encore assez prudents en bureaux.
Au vu de ces constats, il semble que l’ère des « pure players » bureaux, commerces ou logistique annoncée il y a deux ans tend désormais à se relativiser. En effet, nous constatons qu’aujourd’hui bon nombre de nos clients retrouvent le charme discret des actifs mixtes, voire résidentiels, en ayant constaté que le logement est un réel actif amortisseur et liquide en période de crise.
En outre, la prime de risque de l’actif résidentiel n’a jamais été aussi élevée avec un spread important par rapport à l’OAT. Enfin, même si le rendement immédiat reste faible, il n’en reste pas moins que sa rentabilité, elle, reste attractive grâce, notamment, à des possibilités de cession au détail.

L’actif résidentiel, un véritable produit défensif
En cette période de crise, l’actif résidentiel vient de démontrer à ses détracteurs, et une fois de plus pour ceux qui ont connu la crise de 1990, que c’est un véritable produit défensif et qu’en bon gestionnaire d’actifs il ne faut jamais trop s’en écarter… ce qui augure de beaux jours pour lui.
Ayant commencé par un économiste anglais, Olivier Boussard se veut européen en terminant par un économiste allemand, Helmut Schmidt, tout en se permettant juste d’y inclure le mot résidentiel « Les investissements résidentiels d’aujourd’hui sont les profits de demain et les emplois d’après-demain ».

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