Les charges non récupérables sont celles qui incombent aux seuls propriétaires : assurance de l’immeuble, honoraires du syndic de copropriété, frais de gestion, achats ou renouvellement des équipements (digicode, poubelle, boîte aux lettres), grosses réparations, ravalement de l’immeuble, impôts fonciers, sauf la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, frais de surveillance ou de sécurité de l’immeuble.

Le budget d’une copropriété comprend le budget prévisionnel (les dépenses courantes de maintenance, fonctionnement et administration de l’immeuble) et les autres dépenses (dépenses pour travaux et dépenses exceptionnelles) qui figurent dans une liste fixée aux articles 44 et 45 du décret du 17 mars 1967.

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes aux :

• travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;
• travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
• travaux d’amélioration, tels la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipements existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
• études techniques, tels les diagnostics et les consultations.

Et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

Les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilables à des travaux de maintenance, ceux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels la chaudière ou l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent.
Sont aussi assimilables à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs.
Les dépenses font l’objet d’un vote par nature de travaux, d’un vote par budget correspondant et d’un calendrier d’appel du budget décidé. Tout vote fait l’objet d’un descriptif détaillé. Les dépenses relatives aux travaux peuvent être appelées sur plusieurs exercices.

Bibliographie : Investir dans l’immobilier d’habitation aux éditions LexisNexis /Litec Professionnels. Collection droit immobilier. Co écrit par Ad Valorem et Lefèvre Pelletier et Associés.