Quels leviers peuvent faire encore baisser les taux ? La concurrence interbancaire ou la fluctuation du niveau de l’OAT 10 ans ?
Les taux de crédit ont quasiment atteint leur plancher, leur plus bas niveau depuis cinq ans… Ces dix dernières années, ils ne sont restés aussi bas – aux alentours de 3,30 % sur 15 ans – que pendant six mois… avant de remonter. Même si nous n’en sommes pas encore là, la baisse devrait désormais être limitée. S’il est vrai que l’OAT 10 ans est actuellement à un niveau historiquement bas et pour la première fois inférieur à 3 %, 18 % de nos banques ont augmenté leur taux de crédit en juillet. Toutefois, ces mouvements de hausse, relativement isolés, n’influent pas sur les taux moyens qui restent stables. Ces quelques hausses de taux s’expliquent par le fait que, durant les mois d’été la demande de crédit étant plus faible, la concurrence interbancaire est moins forte. À l’inverse, en septembre, mois où l’on enregistre le plus de transactions immobilières, la concurrence pourrait de nouveau entraîner les taux à la baisse…

Est-ce que le pouvoir d’achat d’immobilier reste une valeur référence au regard de l’envolée des prix et de la rareté de l’offre ?
Compte-tenu de la baisse des taux de plus de 120 points de base depuis janvier 2009 et du recul – limité – des prix, un couple avec une mensualité de 1 500 euros par mois peut aujourd’hui emprunter 23 000 € de plus qu’il y a 18 mois et acheter jusqu’ à 10 à 15 m2 de surface en plus en moyenne en France… Pour autant, en raison du contexte économique morose, les particuliers n’ont pas réellement profité de cette hausse de pouvoir d’achat : ils ont préféré être prudents et emprunter sur une moins longue période ou rembourser une mensualité plus faible pour conserver, si possible, un endettement inférieur à 33 %.

Le primo-accédant ou l’acheteur mono-revenu est-il une espèce en voie de disparition ?
Actuellement et compte-tenu du niveau élevé des prix, il est très difficile d’acheter seul notamment en région parisienne ou dans le centre des grandes villes. Pour un salaire moyen en France de 30 000 euros bruts annuels, un particulier seul ne pourra emprunter que 90 000 à 100 000 € sur une durée de 20 à 25 ans, ce qui ne suffit pas à acquérir un logement… En couple, si les deux ont un emploi, cette capacité d’emprunt est multipliée par deux ! Chez Meilleurtaux.com, les primo-accédants représentent plus de 50 % des emprunteurs. Mais il est vrai que la plupart d’entre eux empruntent en couple et avec un apport de 25 % du prix du bien en moyenne. Autre élément à prendre en compte, et non des moindres : ils sont près de 50 % à bénéficier d’un prêt aidé qui leur permet de boucler plus facilement leur financement…

Le rachat de crédit immobilier est-il devenu, avec tout le secret propre au monde bancaire, un créneau d’activité majeur ? Comment est-il  comptabilisé statistiquement par rapport à un nouveau prêt immobilier ?
En raison de la baisse importante des taux de crédit, le rachat de crédit immobilier est devenu une activité importante. Un dossier sur quatre déposé sur le site Internet – et jusqu’à un sur deux dans certaines agences –, concerne une demande de renégociation. Cette opération, très intéressante en dépit des frais entraînés, permet d’économiser jusqu’à 5 années de remboursement et 50 % du coût du crédit. Chez Meilleurtaux.com, nous les comptabilisons comme des nouveaux prêts immobiliers, car cette opération nécessite dans la plupart des cas, la souscription d’un nouveau crédit dans une autre banque pour rembourser la première.

Comment expliquez-vous la désaffection des banques vis-à-vis de l’apport personnel de l’emprunteur. Prêter à 110 % est plus profitable ?
En période de baisse des taux, l’apport personnel est moins important pour les banques. Par exemple lorsque les taux étaient aux alentours de 5 %, pour un financement à 110 % sur 30 ans, au bout de 5 ans, il restait 95 % du capital à rembourser… Aujourd’hui avec la baisse des taux, il reste 90 % à rembourser au bout de 5 ans. Le financement à 110 % est donc moins risqué en période de taux bas et de stabilité des prix de l’immobilier. Un apport personnel reste néanmoins plus confortable pour l’emprunteur : il lui permettra d’emprunter sur une moins longue période et d’acheter plus facilement le bien auquel il aspire.

Une augmentation des taux d’intérêts serait un mauvais scénario pour l’emprunteur ?
La baisse des taux d’intérêt a permis à certains emprunteurs de repasser sous le seuil de 33 % d’endettement ou de réduire à la fois la durée et le coût du crédit. Toutefois, étant donné qu’elle s’est produite dans un contexte économique morose, caractérisé par un chômage proche de 10 % et un moral des ménages en chute libre, la baisse des taux n’a pas joué à plein son effet sur la relance du marché immobilier. En 2011, si la remontée des taux est progressive et si elle s’accompagne d’une amélioration de la situation économique, le scénario peut ne pas être si mauvais : en 2007 par exemple, en dépit de taux de crédit orientés à la hausse et supérieurs de 1 point aux taux actuels, le marché immobilier était très dynamique avec 25 % de plus de transactions qu’en 2009 !

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Propos recueillis par Gilles Arnoux