La rareté du foncier urbain marocain est principalement attribuée à deux phénomènes : l’amenuisement de la réserve publique et le dilemme des marchés parallèles.

L’amenuisement de la réserve publique
Au lendemain de l’Indépendance, l’État, héritier d’un important patrimoine foncier dans la plupart des grandes villes, a pu réaliser des opérations d’envergure. Par crainte de s’enliser dans les méandres de l’expropriation, les administrations et les établissements publics ont privilégié les terrains domaniaux dans des villes comme Casablanca, Fès, Marrakech, Meknès, où la demande sociale se faisait particulièrement sentir. À Casablanca, l’extension s’est essentiellement réalisée sur le foncier rapidement mobilisable (85 % des constructions de l’agglomération en 1982) acquis au début des années 1950 par Michel Écochard. Cependant, cette manne s’épuise. Elle est constituée généralement de terres situées en périphérie rurale, hors périmètres d’aménagement arrêtés par les documents d’urbanisme, ce qui engendre un étalement urbain dicté par l’opportunisme foncier.

L’amenuisement du foncier public livre la ville à l’initiative privée qui décide du temps de mise sur le marché d’un terrain et, dans une certaine mesure, de sa valeur vénale. C’est une explication de la flambée des prix  dans les grandes villes, qui n’a été ralentie qu’avec la crise économique mondiale.

Pourtant, les terrains ne manquent pas dans l’absolu. Le nouveau schéma directeur d’aménagement urbain (Sdau) de Casablanca a ouvert 25 000 hectares à l’urbanisation. Mais, dans le contexte juridique actuel, ceci ne profite qu’aux propriétaires dont la valeur des terrains augmente. La rétention des terrains dans le Casablanca intra-muros entraîne un renchérissement des prix, aggravant ainsi la ségrégation sociale en rejetant les ménages à faibles revenus en périphérie. In fine, la ségrégation spatiale progresse, malgré des documents d’urbanisme qui s’efforcent de rétablir les équilibres entre les différents espaces de la ville.

Le dilemme des marchés parallèles
Ces marchés, qui prolifèrent dans les marges urbaines où le foncier est cédé à bas prix, produisent des situations paradoxales : les quartiers auxquels ils ont donné naissance se trouvent bloqués, à leur tour, par le facteur foncier. Chassés par le marché foncier et sans crédibilité auprès des institutions bancaires, les ménages à revenu bas ou sans revenu fixe trouvent refuge dans les périphéries des grandes agglomérations, lieux de prédilection de l’habitat dit «clandestin ». La régularisation urbaine comporte des opérations de restructuration et de résorption de l’habitat insalubre visant à intégrer ces tissus dans le périmètre d’aménagement des documents d’urbanisme. Mais elle bute sur le foncier car ces quartiers sont réalisés principalement sur des terrains privés.

Une réforme qui se fait attendre
L’affirmation que la maîtrise urbaine passe forcément par la maîtrise foncière revient comme un leitmotiv. Cette question revêt toute son importance dans les grandes villes, notamment à Casablanca, eu égard aux nombreux défis que la métropole économique doit relever. Le sol urbain a un intérêt stratégique qui requiert une action volontariste, énergique et innovante des pouvoirs publics. Si des réformes sont en cours, d’autres restent à inventer.

Contribution : Azzeddine Hafif, Responsable de la direction foncière et de l’aménagement urbain à l’ Agence urbaine de Casablanca. Bibliographie : cahiers de l’IAU-Idf. N° 154. Mai 2010.