Partager Twitter Facebook Imprimer Envoyer Rechercher loyer d’externalisation charge d’une opération conseil rendement preneur vendeur c’est moyen financière parties travaux assurer mises bailleur l’opération l’équilibre qu’elles

C‘est votre cabinet qui a conseillé Accor sur la cession des murs de 48 hôtels du groupe. D’une manière générale, Quelles sont les problématiques juridiques posées par une opération  de cession de murs ?
Le vendeur qui cumulait les qualités de propriétaire et d’occupant, parfois par l’intermédiaire de structures différentes de son groupe, a, au terme de l’opération d’externalisation, la seule qualité de preneur à bail. La première préoccupation du vendeur dans une opération d’externalisation est donc de pouvoir assurer la continuité de son exploitation et ne pas en perturber le cours par l’effet de la vente des murs. Il recherchera également de la souplesse pour que la gestion des immeubles ne soit pas un frein aux nécessaires évolutions de son exploitation. Les accords conclus doivent ainsi pouvoir assurer pérennité et souplesse d’exploitation dans les lieux cédés.
Mais, une opération d’externalisation est bien sûr sous-tendue par des considérations financières. Ainsi, s’il dispose d’un temps de préparation de l’opération suffisant, le vendeur identifiera les difficultés juridiques qui peuvent affecter la valeur des actifs afin de tenter, lorsque cela est possible, de supprimer les aspérités juridiques qui pourraient avoir un impact sur la valorisation de l’actif. C’est notre rôle de conseil que de participer ainsi à la meilleure valorisation de l’immeuble, à la poursuite sereine de l’exploitation de nos clients et bien sûr à la traduction fidèle des accords financiers.

Quelle méthode d’évaluation financière peut-on retenir pour estimer la valeur des murs d’une part, et celle du loyer commercial d’autre part ?
Si le conseil juridique traduit en termes contractuels les grands équilibres d’un accord financier, il n’en va pas de même des méthodes d’évaluation financière ou de détermination du loyer commercial. Le conseil doit connaître et comprendre les méthodes d’évaluation mises en œuvre pour traduire au mieux la volonté des parties et l’équilibre financier qu’elles ont négocié. Mais c’est plutôt l’affaire des conseils financiers ou des experts, que du conseil juridique.

Les investisseurs ont-ils la charge financière des travaux d’évolutions législatives du bâti ou de l’aménagement intérieur ?
Le principe en la matière est la liberté contractuelle. La seule limite qui existe à ce principe est l’article 1719 du code civil qui interdit au bailleur de mettre à la charge du preneur des travaux qui relèvent de son obligation de délivrance.
Cette limite étant posée, il appartient aux parties de déterminer ensemble où elles souhaitent placer le curseur et ainsi fixer l’équilibre financier de l’opération. Le vendeur peut souhaiter limiter ses charges d’investissement et de fonctionnement, mais il accepte alors un prix moindre et une perte de la maîtrise du bâtiment qu’il occupe. Il peut au contraire accepter de prendre à sa charge des postes importants et ainsi bénéficier d’un prix plus élevé et d’une plus grande liberté dans la gestion et l’évolution du bâtiment loué. La charge financière des travaux d’évolution législative ou des « mises aux normes » suit ainsi la ligne de partage ainsi dégagée.
On observe fréquemment l’équilibre suivant : le bailleur garde la charge des gros travaux du bâtiment, de leur entretien et maintenance, tandis que le preneur prend la charge et la responsabilité des aménagements intérieurs. La répartition entre les parties des mises aux normes suivra le plus souvent les mêmes principes. Mais cet équilibre usuellement observé pourra dans l’avenir se trouver bousculé sous l’impulsion du Grenelle de l’environnement.

Une clause juridique peut-elle définir, pour l’investisseur, le rendement moyen sur portefeuille?
La réponse à cette question varie selon que le loyer est fixe ou variable.
Lorsqu’un prix fixe est payé comptant au jour de la vente et que le loyer est lui-même fixe, l’incertitude sur le rendement de l’opération d’externalisation tient essentiellement au poids des charges. Un audit technique et de gestion des immeubles cédés participe à lever pour partie ces incertitudes de telle sorte que l’investisseur sera moins soucieux de sécuriser le rendement moyen du portefeuille.
En revanche, si le loyer est fondé sur le chiffre d’affaires du locataire et donc variable, les fluctuations du loyer rendent incertain le respect du rendement moyen recherché sur l’actif ou sur le portefeuille. Sans contractualiser purement et simplement le rendement moyen recherché par l’investisseur, diverses clauses permettent de limiter le risque encouru. En ce sens, peuvent être stipulés : un complément de prix sur objectif, un loyer minimum garanti (LMG) ou un plafond de charges ; on peut également organiser des dispositions dérogatoires lorsque les performances de l’immeuble sont atypiques, soit qu’elles excèdent sensiblement les prévisions, soit qu’elles ne les atteignent pas.
Le conseil juridique doit à cet égard être attentif aux attentes des parties et ne pas craindre de se révéler imaginatif.

Juridiquement, que se passe-t-il en cas de prolongation ou de fin de bail ?
L’originalité d’une opération d’externalisation peut résider dans l’engagement souscrit par le bailleur d’offrir au preneur le renouvellement des baux une ou plusieurs fois. Cet engagement est souscrit au jour de la conclusion du bail mais l’on ignore s’il sera effectivement mis en œuvre, c'est-à-dire si au terme de la durée du bail, le locataire désirera rester dans les lieux. Une opération d’externalisation doit assurer au preneur la souplesse dans la conduite de son exploitation et lui permettre de sortir du bail si c’est l’intérêt de son entreprise, mais également lui garantir de la pérennité s’il désire se maintenir dans les lieux. C’est ainsi un passage en douceur qui s’opère du statut de propriétaire à celui de locataire.
D’un autre côté, l’investisseur doit aussi avoir l’assurance d’une durée prévisible de la location, ce que par exemple de longs délais de préavis peuvent assurer.

www.lpalaw.com/
Propos recueillis par Gilles Arnoux