Selon Steef Bergakker, gérant du fonds Robeco Infrastructure Equities, qui a pour objectif d’investir dans les entreprises immobilières ayant les meilleures perspectives bénéficiaires. nous sommes à la veille de connaître la plus forte hausse des dépenses en infrastructures jamais enregistrée.
Les plans de stimulation des gouvernements mondiaux réservent une part importante des dépenses aux infrastructures et ils ont donc un effet catalyseur sur ce thème d’avenir. Les perspectives positives concernant les infrastructures offrent des opportunités à ne pas manquer.

Immobilier : des perspectives constructives à long terme
L’immobilier offre quelques avantages : il n’a pas seulement prouvé sa capacité à agir comme couverture contre l’inflation, mais sa faible corrélation avec d’autres classes d’actifs permet également de bénéficier d’une forte diversification. Sur les dix dernières années, il a surperformé les actions et il montre actuellement un rendement du dividende d’environ 4%.
L’immobilier est soutenu par de fortes tendances structurelles telles que la croissance des marchés émergents résultant de l’urbanisation et du développement des richesses. De plus, les conditions de l’offre et de la demande sont favorables : l’offre est limitée puisque le financement permettant le développement immobilier est restreint et coûte cher, tandis que la demande commence sa reprise. Les valorisations attractives du secteur rendent la reprise des investissements en immobilier intéressante.

Positionnement du portefeuille
Les grandes capitalisations sont surpondérées dans le portefeuille car le gérant estime qu’elles ont généralement un meilleur accès aux marchés de capitaux et, de ce fait qu’elles présentent un risque de refinancement moindre. De plus, les grandes entreprises auront davantage d’opportunités au travers des fusions et acquisitions.
Au-delà de ce focus sur les grandes capitalisations, le fonds demeure investi en accord avec les grandes tendances, sur les REITs particuliers, les REITs spécialisés, les développeurs sur les marchés émergents, la reprise cyclique et la restructuration financière.
Robeco Property Equities se concentre actuellement sur l’immobilier des particuliers car les perspectives sont attractives dans les marchés émergents, ainsi que sur les REITs spécialisés tels que les opérateurs de centres de données. Nous avons également une préférence pour les développeurs immobiliers asiatiques qui bénéficieront de l’urbanisation locale et de la croissance de la richesse des populations des marchés émergents. Enfin, nous avons pour objectif de bénéficier de la croissance cyclique et de la restructuration financière en investissant par exemple dans l’immobilier de bureau à New-York, dont les locataires principaux proviennent du secteur financier
Robeco Property Equities décèle ainsi quatre marchés clés en termes d’immobilier de bureau qui pourraient bénéficier d’une reprise cyclique dans la location et la vacance : New-York Midtown, le marché Londonien, le marché du centre d’affaire de Hong Kong et, dans une moindre mesure, Singapour. Nous nous positionnons sur ces marchés au travers de 4 actions qui sont respectivement SL Green, Great Portland, Champion REIT et Capitacommercial Trust. Au total, ces entreprises représentent à elles seules 4% du portefeuille.

La croissance des niveaux d’occupation et de location seront le catalyseur de la performance absolue, eux-mêmes soutenus par une hausse attendue de la demande. Cette demande ne pourra pas être entièrement satisfaite en raison des constructions actuellement limitées. Lorsque le niveau d’occupation commencera à se stabiliser, la demande n’augmentera plus, créant un déséquilibre entre l’offre et la demande. Aux Etats-Unis, par exemple, la croissance à long terme de l’offre en espaces commerciaux existants et d’environ 2%. L’épuisement naturel estimé est d’au moins 0,5%.
Pour 2010, les rendements devant se stabiliser, nous espérons que la volatilité se réduira de manière significative par rapport à l’année dernière. Du point de vue opérationnel, nous devrions commencer à voir une amélioration dans les niveaux de vacance et de location. Cependant, la performance relative sera davantage conditionnée par la sélection des actions que par une allocation sectorielle ou géographique. Même si le sentiment et les perspectives macroéconomiques s’améliorent, le fonds demeure surpondéré sur les actions de grande capitalisation les plus défensives.

Robeco Property Equities
Avec un solide historique de 12 ans, le fonds Robeco Property Equities est un véhicule adapté pour gagner en exposition au secteur immobilier. Le portefeuille du fonds, très diversifié, compte de 50 à 100 actions, qui capitalisent le plus sur les grands thèmes et tendances de marché. Un part importante du portefeuille est investi en REITs (Real Estate Investment Trusts), un secteur immobilier fiscalement attractif. Ce peut être des REITs au détail ou spécialisés.