Comment acheter ?

Il existe aujourd'hui de multiples moyens pour acquérir un bien suivant vos moyens, vos envies, les opportunités du marché, etc. Nous vous présentons ici les principales. Cet achat peut se porter sur un bien neuf ou ancien. L' achat peut se faire dans des circonstances classiques, par exemple entre un acheteur et un vendeur ou dans des circonstances particulières : un bien est proposé à plusieurs personnes simultanément.

Nous vous présentons ici les principaux modes d'acquisition d'un bien immobilier.

1 La vente de gré à gré

C'est la vente classique entre particuliers. Le futur vendeur et le futur acheteur peuvent négocier différents points du contrat, en discuter afin de se mettre d'accord. Ils sont libres. La discussion sur certains points du contrat jusqu'à la conclusion d'un accord est autorisée.
Par exemple, négocier le rajout d'une clause dans le contrat, discuter le prix…

Au départ le contrat n'est pas strict, n'est pas encadré. Avec le vendeur, c'est à vous d'élaborer votre projet d'achat et ce, dans les termes qui vous conviennent. Cette vente peut s'opérer par le biais d'un intermédiaire (agence immobilière, notaire) ou de petites annonces (journaux et magazines spécialisés ou généralistes), sur minitel, sur internet. Il s'agit exclusivement de vente de biens anciens, c'est-à-dire ayant été, dans la plupart des cas, déjà occupés.

2 La vente sur plan

La vente sur plan a la particularité de porter sur un bien qui n'existe pas encore. Une visite virtuelle du futur bien est parfois disponible.
Pour ce type d'achat, vous vous adressez alors à un promoteur immobilier dont la fonction est de construire et de commercialiser des programmes immobiliers neufs.

3 L'adjudication

Il s'agit des fameuses ventes aux enchères où il est toujours réputé de faire de bonnes affaires. C'est un achat mais au lieu d'être en présence d'un vendeur, vous êtes en présence d'un vendeur et d'une multitude d'autres éventuels futurs acquéreurs. La proposition de vente s'adresse à un public déterminé : celui qui s'est rendu à la salle des ventes.
Cette vente se déroule sous le contrôle d'un juge ou d'un officier public.
L'adjudication peut être amiable ou judiciaire, selon que le vendeur l'ait décidé ou ait été forcé par " la chose publique ". C'est la personne qui offre le meilleur prix pour le bien, qui en deviendra propriétaire.

>> L'adjudication amiable : cette adjudication peut aussi s'appeler adjudication volontaire. L'adjudication amiable peut être utilisée par un vendeur qui espère ainsi obtenir un meilleur prix pour son bien, en le proposant au plus grand nombre d'acquéreurs potentiels.

Il y a un document obligatoire lorsqu'il y a adjudication : le cahier des charges.
Ce cahier des charges contient les mentions qui doivent principalement figurer dans tout acte de vente portant sur un immeuble construit:

- la désignation du notaire
- la désignation des parties (nom, prénoms, profession, domicile, lieu et date de naissance, la situation de famille, le régime matrimonial, précision de la capacité)
- la désignation de l'immeuble et de ses accessoires (la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale)
- l'origine de la propriété
- les signatures

ainsi que : la mise à prix, les jours, heures et lieu d'adjudication
excepté : la désignation de l'acquéreur & le prix

Ce cahier des charges est très important car il a la portée d'un document contractuel. L'adjudication doit donner lieu à publicité dans les journaux légaux et départementaux, et ce, 40 à 20 jours avant la vente.

A la fin de l'adjudication amiable, pour que la vente soit valable, un procès-verbal d'adjudication est dressé. Ce PV est dressé en minute (document qui restera chez le notaire) et est signé par l'adjudicataire (vous) et le vendeur. Ce PV retranscrit la comparution du vendeur, le cahier des charges, la publicité et la réquisition faite au notaire de procéder à l'adjudication.

>> L'adjudication judiciaire : Elle ne se fait pas du plein gré du vendeur. Elle est autorisée ou ordonnée par un jugement et se déroule sous le contrôle de la justice.

Elle intervient en cas de saisie par les créanciers, de liquidation judiciaire, ou suite à un jugement de partage (succession ou divorce).
Pour se renseigner sur le calendrier de ces adjudications judiciaires, consultez les annonces légales au greffe du tribunal ou repérez l'affichage en mairie. Comme pour l'adjudication amiable il faut un cahier des charges.

L'adjudication judiciaire se déroule dans des domaines particuliers :
- la vente d'un immeuble appartenant à un mineur non émancipé ou à un majeur en tutelle
- la vente d'un immeuble appartenant à un débiteur, après que celui-ci ait abandonné tous ses biens à ses créanciers
- la vente d'un immeuble sur saisie
- etc…

Les avantages :
· Le vendeur obtient de son bien le prix le plus élevé possible.
· L'acquéreur potentiel peut faire de bonnes affaires ; s'il y a peu d'enchérisseurs, il peut réaliser une affaire.

Les inconvénients :
· On ne peut jamais être certain d'acquérir un bien, étant donné que d'autres personnes sont susceptibles d'offrir un prix plus élevé.
· La vente n'est définitive qu'après 10 jours.
· Vous devez déposer un chèque de consignation.
· Vous achetez le logement en l'état, si vous constatez des défauts, leurs réparations seront à votre charge.
· Les frais d'acquisition sont importants : 10 à 15 % du prix du bien.

4 La vente volontaire par le notaire

La vente volontaire par notaire est librement consentie par le propriétaire. Son organisation se fait par le notaire en séances publiques. Ces enchères ont un caractère ancien du fait de la technique de la bougie : 3 chandelles sont utilisées, on en allume une première, pendant qu'elle se consume, le notaire mandaté ou les particuliers portent les enchères. La deuxième bougie est allumée, marquant la deuxième série des enchères.La troisième bougie est alors à son tour allumée, si elle s'éteint sans qu'une surenchère soit intervenue, c'est la dernière surenchère qui emportera le marché.

Ces enchères par le notaire sont publiées dans les annonces des rubriques immobilières de quotidiens, par affiche dans les offices notariaux. Il y a un cahier des charges qui comporte des renseignements utiles, tels que des renseignements sur le cadastre, l'urbanisme, les servitudes, l'origine de la propriété.

5 Les autres modes d'acquisition particuliers

>> Le viager : Le viager est un moyen de devenir propriétaire d'un bien immobilier, en contrepartie du versement d'une somme d'argent déterminée ; le bouquet, et d'une rente ; l'arrérage.

Les notaires et spécialistes vous aideront sur la fixation du montant du bouquet et de la rente. Les calculs tiennent compte de l'âge du crédirentier, de la valeur du bien et du rendement du capital.
Diverses formalités sont à respecter, la vente en viager fait ainsi l'objet d'un avant contrat, il est signé devant notaire et est publié au bureau des hypothèques.

Il n'y a pas de réglementation pour la rédaction du contrat. L'état civil des parties, le montant de la rente, son mode de révision, les modalités de réversion d'un conjoint à l'autre sont tout de même à faire figurer sur le contrat. Le contrat présente le mode de calcul utilisé pour l'évaluation de la valeur du bien, le montant du bouquet et de la rente (ainsi que sa périodicité).

A savoir : il existe une association nationale pour la défense des intérêts des rentiers viagers et débirentiers, c'est l'ANDIRV (tel : 04.93.87.28.59)

Le viager peut être :
- Occupé : le vendeur occupe l'immeuble jusqu'à son décès.
- Libre : L'acquéreur prend immédiatement possession des lieux.
La rente est fixée librement entre les parties mais doit être équilibrée, pour la calculer, on tient compte de la valeur de l'immeuble, de l'espérance de vie du vendeur ( plus elle est longue moins le montant de la rente est élevé), du taux de capitalisation, de la réserve d'usufruit (si le vendeur continue d'occuper l'immeuble, le montant de la rente sera moindre), du versement ou non d'un bouquet : somme à verser comptant au moment de la réalisation de la vente, dans ce cas le montant de la rente diminue.
Compte tenu de l'inflation, il est indispensable d'indexer la rente.

La personne qui touche la rente ( le vendeur) s'appelle le crédirentier.
La personne qui verse la rente ( l'acheteur) s'appelle le débirentier.
La vente en viager est soumise au mêmes règles que la vente ordinaire, seul le mode de paiement diffère

® La vente en viager peut porter sur 2 têtes.
En effet, la vente en viager peut porter sur 2 têtes, c'est-à-dire que vous versez la rente à 2 personnes simultanément. Si l'un des crédirentiers décède, le paiement de la rente est toujours dû. Mais le montant de cette rente sera diminué.
® La personne qui a vendu son bien en viager meurt peu de temps après.
Dans la vente en viager, on verse une rente au vendeur. Si ce vendeur meurt peu de temps après la conclusion du contrat (moins de 20 jours), le contrat est NUL.

Les avantages :
- l'acheteur (vous) devient propriétaire sans être obligé d'emprunter.
- le vendeur bénéficie d'une rente jusqu'à la fin de ses jours et peut rester chez lui si c'est un viager occupé.

Les inconvénients :
· C'est à partir de la date du décès du crédirentier que vous serez propriétaire, vous êtes donc placé dans une situation d'attente pendant un moment.
· Vous ne connaissez pas le prix du bien que vous achetez.

® Si vous achetez un viager occupé, vous ne pouvez pas récupérer immédiatement le bien pour l'occuper. Il faudra attendre la fin du bail et vous percevrez les loyers pendant cette période.

>> Le contrat avec clause de tontine : Acheter un bien via un contrat de tontine, signifie acheter un bien en commun avec plusieurs personnes, chacun est propriétaire. La particularité est que lorsque l'un des propriétaires décède, les autres (les survivants) se retrouvent seuls propriétaires du bien. Cet événement est rétroactif : les propriétaires survivants sont considérés comme propriétaires depuis le début de l'acquisition. La conséquence est que les héritiers de la personne décédée ne peuvent donc prétendre à rien.

Si un problème d'entente apparaît entre les propriétaires, une option se pose à eux : Renoncer à la clause de tontine, pour vendre le bien. Il faut l'accord de tous les coacquéreurs ou attendre le décès du dernier survivant

L' avantage : Le seul survivant est considéré comme propriétaire de la totalité du bien depuis l'origine.
L' inconvénient : Vos héritiers ne bénéficient jamais de votre bien (si vous décédez en premier).

>> L'indivision : L'indivision est un mode d'acquisition.
Généralement quand vous achetez un bien, vous l'achetez seul. Mais si vous êtes marié par exemple, ou que vous vous entendez très bien avec une ou plusieurs personnes, il peut vous venir à l'idée d'acquérir en commun un même bien.

Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis. Les actes d'administration et de disposition relatifs aux biens indivis, requièrent le consentement de tous les indivisaires. Ceux-ci peuvent donner à l'un ou à plusieurs d'entre eux un mandat général d'administration. Un mandat spécial est nécessaire pour tout acte qui ne ressort pas à l'exploitation normale des biens indivis, ainsi que pour la conclusion et le renouvellement des baux.

Les actes qui échappent au principe d'unanimité sont : les actes conservatoires et les actes concernant la protection des droits de l' indivisaire (tout indivisaire, pour assurer la protection de ses droits indivis, peut agir seul en justice à l'encontre d'un autre indivisaire).
L' acte d'administration n'aggrave pas la situation d'un bien (fait de gérer un bien).
L'acte de disposition est susceptible d'affecter le patrimoine (permet de consommer matériellement le bien, d'en transformer la substance, de le transférer à autrui ou de le démembrer).
L'acte de conservation est le fait de garder dans le même état le bien.
Le juge peut autoriser un indivisaire à agir. Cela, s'il y a refus d'accord d'1 des co-indivisaires mettant en péril l'intérêt commun ou en cas d'urgence.

Chaque indivisaire a des droits identiques sur les biens eux-mêmes. Il profite des bénéfices et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l'indivision. Il peut user du bien à condition de ne pas en changer la destination et de respecter les droits des autres.
Le droit de chacun porte sur une fraction (la moitié, le tiers…) ou quote-part de la totalité du bien indivis ; mais seul le partage attribue à chaque copartageant un droit de propriété exclusif. Les conséquences se feront alors ressentir sur la fin de l'indivision, la location de l'indivision, la vente de l'indivision.
La durée de l'indivision peut être fixée par vous soit pour une durée maximale de 5 ans (renouvelable) : le partage ne peut être provoqué avant le terme convenu, soit pour une durée indéterminée, mais le partage peut être provoqué à tout moment (sauf mauvaise foi).
Un gérant assure la gestion de l'indivision, il est désigné par les co-indivisaires. Il ne peut être nommé et révoqué qu'à l'unanimité. Ainsi, il a des pouvoirs d'administration et de représentation, toutefois certaines décisions ne pourront être prises qu'à l'unanimité.

>> L'acquisition en multipropriété : La multipropriété est un contrat spécifique d'acquisition de bien immobilier à temps partagé. Ce bien immobilier est généralement une résidence secondaire. On achète des parts ou actions d'une " société d'attribution d'immeubles à temps partagé ". On a droit à la jouissance du bien pour une période limitée dans le temps.

Exemple : Vous achetez un bien en multipropriété dans le sud-est de la France, en vue de passer vos vacances dans un lieu agréable et ensoleillé. Vous avez acheté 3 semaines à une période déterminée : les trois premières semaines de juillet. 3 semaines par an, vous bénéficiez de cette résidence secondaire, et pendant le reste de l'année, ce bien est mis à la disposition d'autres personnes.
Vous êtes détenteur d'un droit de jouissance à temps partiel d'un bien immobilier à usage d' habitation.

Les avantages : Lorsque la société est constituée de plusieurs immeubles, vous pouvez échanger vos droits pour un autre immeuble. Par l'acquisition en multipropriété, on évite l'immobilisation de capitaux dans l'achat d'une résidence de loisirs. Ce mode d'acquisition ne fait pas supporter intégralement les charges y afférant.

Les inconvénients : Vous ne devenez pas propriétaire à part entière de l'immeuble. C'est un simple droit de créance contre la société.

Les précautions à prendre :

1. Vérifier que la résidence est toujours affiliée à une bourse d'échange comme RCI ou Interval International (le plus sûr est encore de téléphoner soit même, ces bourses d'échange ont des filiales dans chaque pays).
2. Vérifier que les charges annuelles sont réglées. Pour cela demander au vendeur l'attestation de paiement que doit lui fournir la résidence.
3. N'hésitez pas à consulter les sites suivants :
   RCI interval international: syndicat du timeshare
   OTE : association professionnelle officielle du timeshare en Europe
   

>> La location-accession : C'est le fait de devenir propriétaire d'un bien après l'avoir loué pendant une certaine période. Vous louez le bien pendant une certaine période, ceci à titre onéreux. Puis moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option, vous devenez propriétaire du bien.

Ces dispositions s'appliquent aux contrats de location-accession portant sur des immeubles à usage d'habitation, à usage mixte d'habitation et professionnel.
La nature de la location (usage d'habitation et usage mixte d'habitation et professionnel) se détermine par la destination que les parties conviennent de donner à la convention.

Le bail d'habitation est celui qui est destiné à fournir au locataire la jouissance d'un local en vue de son habitation.
Le bail professionnel est formé en vue de lui fournir la jouissance d'un local pour y exercer une profession non commerciale.
La location-accession n'est pas une location-vente, ni une simple location assortie d'une promesse unilatérale de vente.

Les étapes de la location-accession :

- Vous faites un contrat préliminaire avec le vendeur mais ce n'est pas obligatoire. (vous disposez de plus d'un délai de rétractation de 7 jours à partir de la conclusion de ce contrat préliminaire).
Parallèlement vous versez au vendeur un dépôt de garantie, en contrepartie, il s'engage à vous réserver le bien immobilier. Ce contrat doit indiquer : la durée maximale de validité du contrat, l'indication que les fonds déposés en garantie seront, à la signature du contrat, restitués à l'acquéreur ou imputés sur les 1ères avances. Le dépôt de garantie ne doit pas être supérieur à 5 % du montant du prix de vente du bien.

- Vous rédiger ensuite un contrat définitif . Ce contrat doit obligatoirement être passé sous la forme authentique et être publié à la conservation des hypothèques.
Il doit de même indiquer :
- la description de l'immeuble et les indications utiles relatives à sa consistance et à ses caractéristiques techniques :
· le prix de vente du bien et ses modalités de paiement
· l'intention de l'acquéreur de payer tout ou partie du prix
· la date d'entrée en jouissance et le délai d'option
· les conditions de résiliation anticipée du contrat
· le montant de la redevance
· les modalités de calcul des restitutions et indemnités
· la nature de la garantie de remboursement
· les catégories de charges incombant à l'accédant (= acquéreur = vous)
· l'absence de maintien de plein droit dans les lieux en cas de résolution du contrat ou de non-levée de l'option
· les références des contrats d'assurance -construction de l'immeuble et de ceux garantissant l'immeuble
- et vous faites l'état des lieux
L'état des lieux est fait en présence de l'acquéreur et du vendeur lors de la remise des clefs.

ATTENTION ! ! : Dès la date d'entrée en jouissance ( quand vous occupez votre bien), l'entretien et les réparations de l'immeuble incombent à l'accédant (en l'occurrence vous).

Toutefois, le vendeur conserve la charge des réparations relatives aux éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment ainsi qu'à tous autres éléments qui leur sont intégrés.

>> Le crédit vente : Un crédit vente c'est une vente avec stipulation d'un terme quant au paiement du prix. Cela est assorti du versement d'intérêts.

Le formalisme légal doit être respecté. L'objet de l'opération financée doit être un immeuble d'habitation, bâti ou destiné à être bâti pour l'habitation, ou à usage professionnel et d'habitation. Les immeubles commerciaux sont exclus.

Le crédit vente est accordé par une personne procédant habituellement à ce genre d'opération ; c'est-à-dire s'il peut se voir reconnaître la qualité de professionnel.
Les personnes qui vous prêtent sont essentiellement les banques et autres organismes de crédit, certains employeurs, vendeurs professionnels (promoteurs, marchands de biens). Vous, vous êtes un emprunteur, acquéreur d'un logement, cela hors d'une activité professionnelle. Vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours.

La vente est subordonnée à l'obtention du prêt, et si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées par l'emprunteur (vous). L'offre de prêt est obligatoirement précédée d'une offre écrite, adressée gratuitement par voie postale à son destinataire, à savoir principalement l'emprunteur et accessoirement les cautions personnes physiques. La durée minimale de validité de l'offre est de 30 jours.
L'acceptation de l'offre par chacun de ses destinataires doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi .

Le prêteur prévoit généralement l'adhésion obligatoire de l'emprunteur à un régime d'assurance collective qui garantit, en cas de survenance d'un des risques définis au contrat (décès, invalidité, chômage), soit le remboursement total ou partiel du montant du prêt restant dû, soit le paiement de tout ou partie des échéances dudit prêt.

Il y a interdépendance des contrats : il y a un lien juridique entre le contrat de crédit et le contrat immobilier. Ainsi, l'acquéreur qui n'obtiendrait pas le crédit demandé pour l'opération immobilière projetée peut résilier le contrat et, inversement, renoncer au crédit si l'opération immobilière ne peut aboutir.
En fait, l'opération immobilière à financer est conclue sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts devant assurer son financement.

Les avantages :
- L'octroi du prêt doit être plus facile.
- Les frais d'immobilisation de l'immeuble doivent être inférieurs à la normale.